Alex Radford de Mon avocat en Espagne Lors d'un récent salon immobilier à Londres, qui a réuni plus de 4 000 visiteurs, il a été frappé par le nombre de personnes préoccupées par les aspects juridiques de l'achat d'un bien immobilier en Espagne. Il a notamment constaté une réelle crainte parmi les participants quant aux risques de démolition, aux problèmes d'obtention de permis et aux dettes héritées, autant de freins à leur décision d'achat.
« Plusieurs personnes sont venues nous voir sur notre stand pour nous dire que les difficultés juridiques liées à l'acquisition d'un bien immobilier en Espagne les empêchaient d'acheter », explique Alex. « Lors d'une de nos présentations, j'ai demandé à ceux qui s'inquiétaient des aspects juridiques de l'achat d'un bien immobilier en Espagne de lever la main ; une grande majorité a répondu par la main. »
La principale préoccupation exprimée était le risque de démolition de leur bien immobilier ou de perte de propriété en raison de problèmes de permis ou de factures impayées. Parmi les autres inquiétudes figuraient l'achat d'un bien grevé de dettes et l'incertitude quant aux frais à payer pour en conserver la propriété.
Il est regrettable que la peur et l'inquiétude empêchent les gens de réaliser leur rêve de posséder une maison en Espagne, d'autant plus qu'avec les bons conseils, les bonnes informations et le bon soutien, il est possible d'acheter en toute confiance et avec une protection juridique complète.
Pour aider les acheteurs à surmonter ces inquiétudes, Alex explique quels problèmes peuvent survenir et quelles mesures vous pouvez prendre pour vous en protéger.
Les dangers cachés de l'achat d'un bien immobilier en Espagne et comment les éviter
« L’achat d’un bien immobilier en Espagne présente des difficultés juridiques spécifiques », explique Alex. « Cependant, des mécanismes de contrôle existent pour vous éviter de vous endetter ou de rencontrer des problèmes liés à la législation en matière d’urbanisme. »
Alex énumère ici les principaux pièges juridiques à éviter et comment les éviter.
- Héritage des dettes du vendeur (Charges): Si l'ancien propriétaire avait des impôts fonciers (IBI), des charges de copropriété impayés ou un prêt hypothécaire non soldé, ces dettes vous sont transférées dès la signature de l'acte de propriété, y compris jusqu'à cinq ans de charges de copropriété impayées. Toutefois, il est facile de vérifier l'existence de dettes, privilèges ou saisies grevant le bien : il suffit de demander une « Nota Simple » au registre foncier espagnol, qui vous fournira toutes les informations nécessaires. Votre avocat pourra alors conditionner la vente au règlement de ces dettes avant l'acquisition.
- Constructions illégales et licences manquantes : Ceci est particulièrement fréquent pour les maisons anciennes ou les propriétés rurales où des extensions, des piscines ou des structures entières ont été construites sans permis de construire. Il est indispensable de vérifier que le permis de première occupation (PPO) a bien été délivré par la mairie, car il atteste que le bien est conforme à toutes les autorisations d'urbanisme et qu'il est légal d'y habiter. Si vous envisagez d'acheter un bien qui ne possède pas ce permis, il est souvent possible de régulariser la situation, avec l'aide appropriée. Plusieurs options s'offrent à vous : demander un PPO rétroactif, utiliser une déclaration de responsabilité (Declaración Responsible) pour prouver que le bien est conforme aux réglementations d'urbanisme et de sécurité, ou encore obtenir une ordonnance de protection (AFO), qui protège le bien contre les futurs ordres de démolition. Il est important de noter que les démolitions sont très rares et que, malgré quelques affaires médiatisées, des protections existent pour les propriétaires, même en l'absence des autorisations requises. Toutefois, il est essentiel de consulter un avocat pour vous protéger.
- Risques liés à la vente sur plan : Comme c'est souvent le cas dans le secteur de la construction, les promoteurs peuvent rencontrer des difficultés financières, retarder indéfiniment les projets ou faire faillite avant la fin des travaux, mettant ainsi en péril vos paiements échelonnés. Cependant, les paiements des acheteurs sur plan sont désormais protégés par des garanties bancaires sécurisées. Celles-ci assurent que chaque paiement échelonné que vous effectuez au promoteur est protégé par une garantie bancaire (garantie bancaireSi le promoteur fait faillite ou ne parvient pas à terminer la construction dans les délais impartis, la banque est légalement tenue de vous rembourser.
Pour éviter ces problèmes, il est essentiel de faire preuve d'une diligence raisonnable rigoureuse et d'établir des limites professionnelles claires dès le premier jour. Il est primordial d'engager un juriste espagnol indépendant. Avocat, Plutôt que de faire appel à l'avocat du vendeur ou du promoteur, vous devez consulter un avocat espagnol indépendant, inscrit au barreau et agissant exclusivement dans votre intérêt. Il vérifiera le statut juridique du bien avant de signer un contrat de réservation ou de verser un acompte. Il est également conseillé de lui demander de prendre les dispositions nécessaires pour que les charges de copropriété, la taxe foncière et les frais d'enlèvement des ordures ménagères soient payés en temps voulu, afin d'éviter l'accumulation de dettes qui pourraient mettre votre bien en péril.
Avec un avocat indépendant à vos côtés, vous serez protégé(e) contre les problèmes futurs et vous aurez l'esprit tranquille pour profiter pleinement de votre propriété en Espagne.
Détails de l'auteur
Alex Radford est un avocat anglais et espagnol (Abogado) doublement qualifié et associé de Mon avocat en EspagneC'est un avocat expérimenté, doté d'une grande expertise internationale et transfrontalière, spécialisé dans les contrats internationaux, l'immobilier commercial et résidentiel, la planification successorale, les testaments, les successions et les droits de jouissance à temps partagé.
Mon cabinet d'avocats en Espagne propose des services juridiques indépendants en anglais à toute personne ayant des intérêts en Espagne. Qu'il s'agisse d'acheter un bien immobilier, de déménager ou simplement de rédiger un testament, mon cabinet est là pour simplifier vos démarches. Mes avocats et notaires expérimentés offrent des services juridiques de qualité dans toute l'Espagne et vous prodiguent des conseils clairs, pratiques et fiables.
