La croissance du tourisme contribue à la hausse des prix du logement en Espagne, l'augmentation des arrivées aériennes ajoutant environ 3 800 € au prix moyen d'un logement, selon une nouvelle étude.
L'étude, menée par la New Economics Foundation pour la Fédération européenne des transports et de l'environnement, affirme que le développement du transport aérien a intensifié la pression sur les marchés du logement dans plusieurs grandes destinations touristiques européennes.
L'étude a examiné les tendances entre 2019 et 2025 et a identifié une corrélation entre l'augmentation du nombre de touristes arrivant par avion et la hausse des prix de l'immobilier et des loyers.
Les effets les plus marqués ont été observés en Espagne, au Portugal, en Italie et en Grèce, où le tourisme joue un rôle important dans les économies locales et où un grand nombre de logements sont utilisés comme lieux de vacances ou résidences secondaires.
Les chercheurs ont également noté que les pays où le tourisme aérien a diminué, notamment la Belgique, le Danemark, l'Allemagne, les Pays-Bas et la Pologne, ont généralement connu des variations plus modérées des prix de l'immobilier.
En Espagne, le nombre d'arrivées de touristes par avion a augmenté de 12.8 % sur la période de sept ans couverte par l'étude. Les chercheurs estiment que cette croissance a fait grimper le prix d'achat moyen d'un bien immobilier d'environ 3 800 €.
Cette même tendance aurait contribué à une hausse des loyers annuels de 236 €, soit environ 1.7 %. Le rapport prévient que les loyers pourraient augmenter de 217 € supplémentaires d'ici 2031 si le tourisme aérien poursuit sa croissance au même rythme.
Toutefois, il est peu probable que l'impact soit réparti uniformément sur l'ensemble du pays.
Les zones à forte intensité touristique telles que Madrid, Barcelone, les îles Baléares, les îles Canaries et certaines parties de la côte méditerranéenne sont susceptibles de subir une pression plus importante que les régions intérieures ou les villes accueillant moins de visiteurs.
Ces conclusions font écho aux préoccupations exprimées précédemment par la Banque d'Espagne, qui a souligné le nombre croissant de biens immobiliers retirés du marché du logement à long terme et utilisés à la place pour des locations de vacances, des locations saisonnières ou des résidences secondaires.
On estime à environ 400 000 le nombre de logements en Espagne utilisés comme hébergements touristiques ou temporaires. Par ailleurs, environ 50 000 propriétés sont acquises chaque année comme résidences secondaires par des acheteurs espagnols ou étrangers.
Les chercheurs soulignent toutefois que le tourisme ne représente qu'une partie de la crise du logement qui sévit en Espagne.
La pénurie chronique de logements disponibles, notamment dans les zones urbaines et côtières très demandées, continue de faire grimper les prix. Parmi les autres facteurs contribuant à cette situation, on peut citer la longueur des procédures d'urbanisme, la superposition des réglementations, la lenteur des chantiers, la pénurie de main-d'œuvre et l'inadéquation des politiques d'aménagement urbain.
Le rapport établit également un lien entre l'expansion du tourisme et la hausse des émissions du secteur aérien, ainsi que la pression accrue en faveur de nouveaux investissements aéroportuaires.
Selon l'étude, les aéroports de Madrid-Barajas et de Barcelone-El Prat devraient dépasser celui d'Amsterdam-Schiphol en termes d'arrivées de touristes dans les années à venir.
Barcelone prévoit un important agrandissement de son aéroport, un projet qui suscite la controverse en raison des inquiétudes concernant son impact potentiel sur la zone humide de La Ricarda, située à proximité. Le gouvernement catalan affirme que les plans ont été revus afin de minimiser les dommages environnementaux.
Dans certaines régions espagnoles, le niveau du tourisme est déjà bien supérieur à la moyenne européenne.
Au cours des cinq dernières années, les îles Baléares ont accueilli environ 9.2 touristes par habitant, tandis que les îles Canaries en ont enregistré 4.9 et la Catalogne environ deux. La moyenne européenne était de 0.9 touriste par habitant.
L'étude fait également état de 12.9 milliards d'euros d'investissements prévus ou réalisés dans les infrastructures aéroportuaires de Madrid-Barajas et de Barcelone-El Prat.
Les émissions du secteur aérien espagnol ont également continué d'augmenter. En 2025, les émissions liées au transport aérien devraient être supérieures de 14 % aux niveaux de 2019, tandis que l'Italie a enregistré une hausse de 10 %.
À l'échelle mondiale, le tourisme était responsable d'environ 8.8 % des émissions de carbone en 2019.
Malgré la croissance du nombre de visiteurs, l'étude affirme que les salaires et la productivité dans le secteur touristique espagnol n'ont pas suivi le même rythme.
En 2023, l'hôtellerie-restauration représentait environ 10 % de toutes les heures travaillées en Espagne, mais ne générait que 5 % de la valeur ajoutée brute nationale, ce qui souligne la productivité relativement faible du secteur.
Les salaires réels dans le secteur de l'hôtellerie ont également légèrement diminué entre 2008 et 2024, malgré la hausse continue du nombre de visiteurs étrangers et les augmentations répétées du salaire minimum en Espagne.
Les groupes militants opposés à la spéculation immobilière ont salué ces conclusions, arguant que les locations de vacances de courte durée et les investissements étrangers rendent le logement de plus en plus inabordable pour les résidents locaux.
Ils réclament une réglementation plus stricte des hébergements touristiques, un investissement accru dans le logement abordable et des politiques visant à garantir que la croissance du tourisme ne se fasse pas au détriment de l'accès des résidents au logement.
